Předčasné splacení hypotéky zdraží. Možná ale méně, než se čekalo

Pravidla pro účtování poplatků za předčasnou splátku hypotéky se od září 2024 změní. Možná ale novinka nebude ke spotřebitelům tak přísná, jak se očekávalo.

Problematický poplatek za předčasné splacení

Poplatek za předčasné splacení úvěru na bydlení je s přestávkami přetřásán už několik let. Jeho poslední velká úprava přišla s novelou zákona o spotřebitelském úvěru platnou od prosince 2016. Znění zákona však nebylo v části, která se tohoto poplatku týká, jednoznačné.

Podle § 117 můžete spotřebitelský úvěr na bydlení kdykoliv předčasně splatit. Existují situace, ve kterých vám za to banka nemůže naúčtovat nic:

• během jednoho měsíce před dnem výročí smlouvy hypotéky, pokud je splátka do 25 % celkové výše úvěru na bydlení, 
• během tříměsíční lhůty poté, co vám poskytovatel úvěru sdělil před refixací návrh nové výše úrokové sazby až do dne refixu.

Dále pak zákon jmenuje jisté specifické případy, kdy vám banka nemůže poplatek naúčtovat ani ve chvíli, kdy vkládáte mimořádnou splátku mimo období před refixací nebo před výročím smlouvy. Jde například o situaci, kdy dlužník nebo jeho manžel či partner zemře, je dlouhodobě nemocný nebo invalidní, což vede ke snížení jeho schopnosti úvěr splácet.

V ostatních případech, například když chcete úvěr refinancovat u konkurence během fixace úrokové sazby, vám věřitel může naúčtovat poplatek ve výši účelně vynaložených nákladů, které s touto předčasnou splátkou vznikly. Zákon však přesně nestanovuje, co všechno se do škatulky účelně vynaložených nákladů vejde, a výklady tohoto ustanovení se tak u jednotlivých bank v minulosti lišily.

Česká národní banka (ČNB) proto v minulosti přišla s upřesňujícím výkladem, který jsme podrobněji rozebírali v článku Co přesně vám banka může naúčtovat za předčasnou splátku hypotéky?

Ten umožňoval naúčtovat v podstatě jen administrativní náklady, které přímo souvisejí s předčasným splacením (např. náklady na odměnu zaměstnance, který proces zpracovává, náklady na telefon a poštu, poplatky katastru apod.) a vylučoval do účelně vynaložených nákladů promítat náklady finanční (např. snížení úrokových výnosů, úrokové náklady apod.).

Většina bank po vydání tohoto stanoviska své poplatky výrazně snížila. Ty, které to neudělaly hned, po letech ke stejnému kroku přiměly pokuty od centrální banky nebo výsledek sporů řešených u finančního arbitra.

Výsledkem je, že nyní banky poplatek za předčasné splacení hypotéky více méně neúčtují, a když už, tak jen v řádu stokorun.

Náklady s tím máme, i když poplatek neúčtujeme, říkají banky

Dlužno dodat, že bankám při refinancování hypotéky finanční náklady opravdu vznikají. Peníze na úvěry si pořizují na peněžním trhu. Tyto peníze v daný okamžik něco stojí, což banky promítnou do úrokové sazby na sjednané fixační období. Cena peněz na trhu se ale mění. Pokud úvěr předčasně splatíte, musí banka řešit další umístění těchto peněz na trhu prostřednictvím dalšího úvěru. Pokud zdroje pořizovala v období vysokých sazeb a vy chcete splatit úvěr v období nízkých sazeb, bude mít další, jí poskytnutý úvěr nižší sazbu nežten předčasně splacený a rozdíl je pro banku nákladem.

To, že poplatek podle současného výkladu ČNB zdaleka nepojme všechny vznikající náklady, potvrzují i banky, které na výklad centrální banky zareagovaly bez otálení. A v minulosti nám přiznaly, že pokud by novela zákona umožnila širší pojetí účelně vynaložených nákladů, příležitost by využily a poplatek zvýšily.

Konec úvěrové turistiky

Teď je k tomu blíž než kdy dříve. Ve Sněmovně leží návrh, který má během roku 2024 novelizovat i zákon o spotřebitelském úvěru, a zabránit tak tzv. úvěrové turistice.

Předloha má umožnit bankám uplatnit sankce za porušení smlouvy a nedodržení doby fixace. Původní návrh počítal s tím, že sankce může dosáhnout až 2 % z nesplacené části dluhu.

Kromě toho by se také měl rozšířit výčet situací, kdy banka naopak nesmí naúčtovat žádný poplatek za předčasné splacení hypotéky. A to v případě prodeje nemovitosti, na kterou jste hypotékou čerpali, pokud od uzavření smlouvy o úvěru uběhlo více než 24 měsíců, a dále v souvislosti s vypořádáním společného jmění manželů, jehož předmětem byla daná nemovitost.

Zástupci bank před časem varovali, že v případě neschválení novelizace, která má znamenat kromě příležitosti navýšit tento poplatek také jasné ukotvení pravidel pro jeho tvorbu, by mohla situace vést k tomu, že začnou nabízet jen krátkodobá fixační období, anebo také vůbec žádná. Sazba by tedy nebyla fixovaná, ale navázaná na trh a spotřebitelé s hypotékou by neměli jistotu výše splátek na delší období.

Podle České bankovní asociace (ČBA) by tím mohlo na hypotéku dosáhnout méně lidí, protože by banky hodnotily bonitu žadatelů ne jen vzhledem k současnému nastavení sazeb, ale i vzhledem k jejich možnému vychýlení směrem vzhůru.

Poplatek ano, ale poloviční

Nakonec však poplatek nebude tak vysoký, jak původně navrhoval ministr financí Zbyněk Stanjura. Poplatek bude moci být od září 2024 maximálně ve výši 1 %.

Změnu má přinést pozměňovací návrh poslanců Vojtěcha Munzara a Michaela Kohajdy, podle kterého má být poplatek maximálně 0,25 % z předčasně splacené části celkové výše spotřebitelského úvěru za každý započatý rok zbývající do konce období, pro které je sjednána pevná zápůjční úroková sazba, nejvýše však 1 %.

Změna, která bude platná od září 2024, má platit jen pro nové smlouvy. Pro ostatní spotřebitele s hypotékou pak od nové fixace.