Jak jsme dostali od banky nižší sazbu na hypotéku během fixace, ale nic na tom nakonec neušetřili

Proběhla vaše refixace během období, kdy byly úrokové sazby na vrcholu? Možná nemusíte platit tak vysoké splátky, jako máte nyní. Banky totiž umožňují požádat o přehodnocení úrokové sazby. Jen se o tom moc neví.

Pokud se rozhodnete svou banku oslovit s prosbou o přehodnocení sazby u hypotéky, věnujte zároveň minutku průzkumu sazebníku. Změna sazby je výraznější změnou smlouvy, kterou banky řeší dodatkem a rády za ni také (většinou, ne vždy) účtují poplatek v řádku několika tisíc. Proto je fajn se ještě před jeho podpisem přesvědčit, že nabízená nižší sazba, potažmo úspora na splátkách skutečně předčí poplatek, který budete muset hradit za změnu smlouvy.

K tématu mě přivedla vlastní zkušenost. I já totiž splácím svou nemovitost hypotékou a co čert nechtěl, naše fixace vyšla zrovna na období, kdy byly sazby nejvýš. Naše banka navíc patří mezi ty, které lákají nové klienty na nízké sazby, ale sazby pro stávající klienty už bohužel patří – například z hlediska porovnání s Hypoindexem – mezi nadprůměrné. Protože refinancování (nebo aspoň konkurenční nabídka) nebyla tehdy kvůli čerstvé pracovní smlouvě možná, sazbu jsme museli přijmout. Fixovali jsme na dva roky, protože sazba u fixace na rok byla ještě výrazně vyšší.

Po roce jsme oslovili naši banku se žádostí o přehodnocení sazby a skutečně jsme dostali nabídku cca o 1,5 % nižší. Samou radostí jsme ale zapomněli zkontrolovat sazebník banky (tristní, že?) a bankéř, který nás původně odrazoval od refinancování poukazem na poplatek katastru, nás zároveň bohužel neupozornil na to, že změna smlouvy bude stát 3000 Kč. Protože nám zbývá doplatit z hypotéky relativně málo a splátky máme poměrně nízké, vyděláme na této změně po odečtení poplatku suma sumárum asi pětistovku. Můžu si jen gratulovat, že mě tahle změna stála jen pár e-mailů od počítače a jednu návštěvu banky. Ale ponaučení, to je k nezaplacení.

Kvůli možnému poplatku za změnu u smlouvy tedy musíte počítat. Přehodnocení sazby se vyplatí spíš u větších hypoték s delší dobou fixace – pokud už je váš úvěr jen malý a do příští refixace nezbývá dlouhá doba (tak jako u nás), může být ve finále poplatek i vyšší než částka, kterou ušetříte na splátkách.

Na co pamatovat

Abyste vy prošli celým procesem snáz než my, musíte pamatovat na několik věcí. Když oslovíte banku se žádostí o přehodnocení sazby, měli byste mít připravené minimálně argumenty, proč by vám měla vyhovět. Pravděpodobně se vás ale bankéř rovnou zeptá, zda máte v ruce konkurenční nabídku.

Argumenty i představa o sazbě

To byl i náš případ. My v ruce žádnou konkurenční nabídku nedrželi, ale naše argumenty nakonec bance očividně stačily i bez ní. Některé banky ale přiznávají, že nabídku nové sazby během fixace dávají až v rámci retence, tedy když hrozíte, že odejdete ke konkurenci. Pokud máte hypotéku, u které od letošního září ještě neproběhla fixace, můžete refinancováním pohrozit tím spíš, že u běžících úvěrů se poplatek za předčasné splacení hypotéky mění až od nejbližší další fixace.

Já jsem uvedla, že konkurenční nabídku nemám, protože nejprve chci vědět, co mi nabídne vlastní banka, abych zde případně mohla zůstat. V opačném případě jsem však poukázala na to, že například Moneta má v současnosti velice zajímavé sazby i snadný proces refinancování.

Bankéř se nás také zeptal, jakou sazbu bychom si přestavovali. Je to logické. Banka nebude riskovat, že vám nabídne zbytečně nižší sazbu, než která by vám stačila. Proto se ptá vás. Když budete ve svých představách naopak odvážní přespříliš, nabídne vám prostě sazbu vyšší. Pokud nevíte, kolik si máte říci, podívejte se třeba na jednotlivé aktuální sazby u Hypoindexu. Banky navíc často lákají nové klienty tím, že zveřejňují atraktivní sazbu „od“ na svém webu nebo v hypoteční kalkulačce.

My jsme zároveň mohli poukázat ještě na to, že už jsme roky klienty banky, máme zde hlavní transakční – hojně využívaný běžný účet a hypotéku splácíme bez jakýchkoli zakopnutí. 

Já jsem si tedy navíc neodpustila poznámku, že mě nebaví politika banky, kdy láká nové klienty na zajímavé sazby, ale jakmile je získá, tak jim je „osolí“ (což dlouhodobě sleduji a srovnávám právě na Hypoindexu), a že přístup i následnou nabídku zohledníme, až se budeme poohlížet po hypotéce na rekreační nemovitost.

Na tomto místě je nutné připomenout, že konečná nabídka vaší sazby bude ovlivněna např. vaší úvěrovou historií u banky, tím, jak splácíte a kolik vám toho zbývá doplatit (atraktivnější jsou klienti s větší hypotékou).

Jak to mají banky

Banky se k otázce přehodnocování sazby vyjadřují většinou ve smyslu „toto řešíme s klienty individuálně“. V této otázce nemohou paušalizovat, protože to, zda vyhoví žádosti o přehodnocení sazby, záleží i na individuálních faktorech u daného žadatele.

Trochu jako zjevení v téhle věci působí přístup Air Bank, která se rozhodla sama klienty s vysokou úrokovou sazbou oslovit a dala jim možnosti si bezplatně  zvolit novou fixaci dle výběru a využít při tom aktuální sazbu platnou pro refinancování (tedy ty nižší sazby v nabídce banky). Nová fixace s nižším úrokem byla platná nejpozději do měsíce. Oslovování probíhalo postupně v první polovině tohoto roku. Klienti tak získali sazbu 4,79 %, resp. 4,69 %, pokud měli již historicky sjednané pojištění schopnosti splácet, řekl nám Marek Richter, vedoucí hypotečních služeb Air Bank s tím, že klienti znovu neprocházeli skóringem a nepotřebovali nabídku od konkurence. Vše se dá navíc vyřešit digitálně a na dálku, takže banka nevyžaduje návštěvu pobočky ani podpis dodatku.

Na dálku lze většinu věcí v tomto případě vyřídit i u Banky Creditas, klient se musí dostavit jen na konec kvůli podpisu. Creditas přestala poskytovat hypoteční úvěry koncem roku 2023.

Česká spořitelna umožňuje změny u hypoteční smlouvy provádět plně online, a to včetně videoschůzek s hypotečními poradci. U ČSOB by klienti měli tento požadavek ideálně řešit se svým bankéřem.

Fio banka řeší podobné žádosti hlavně s ohledem na konkrétní životní situaci klienta nebo jiné změny, které se udály od uzavření smlouvy. Pokud banka mění parametry již uzavřené smlouvy, vyžaduje podepsání dodatku na pobočce nebo v hypotečním centru.

Komerční banka na základě žádosti při kladném vyřízení snižuje sazbu během fixace, nenastavuje tedy od snížení sazby fixaci novou.

mBank to dělá naopak. Pokud je výsledek posouzení pozitivní, nový úrok je stanoven na nové fixační období, uvedla mluvčí banky Kristýna Dolejšová s tím, že se klient může v této záležitosti obrátit na svého hypotečního specialistu nebo podá žádost prostřednictvím mLinky. 

Na nové období sníženou sazbu fixuje také Oberbank s tím, že je nutné změnu sjednat na pobočce.

U Moneta Money Bank je možné vyřídit přehodnocení sazby na dálku.

UniCredit Bank tuto situaci řeší tak, že 2 roky před koncem stávající fixace nabídne předčasný nebo budoucí refix (standardní nabídka pro všechny klienty). Nad rámec daného pak umí uprostřed fixace vyjít vstříc s retenční nabídkou. V individuálních případech jsme schopni snížit i stávající sazbu na základě doložené konkurenční nabídky, potvrdil nám mluvčí Petr Plocek a dodal, že je nutné v takovém případě podepsat dodatek na pobočce.V případě retenčních dodatků a dodatků na předčasný nebo budoucí refix banka neúčtuje poplatek za změnu smlouvy.

Zdroj: tiskoví mluvčí a sazebníky bank