Návrh pronajímatele na zvýšení nájemného nesmí překročit srovnatelné obvyklé nájemné

Neujednají-li si strany nájemní smlouvy (pronajímatel a nájemce) zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li naopak možnost zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného (§ 2249 odst. 1 občanského zákoníku – o. z.).

Limity omezující zvýšení nájemného

Zvýšení může být navrženo až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. (Jinak řečeno nájemné může být zvýšeno nejvýše o 20 % v průběhu po sobě jdoucích 3 let.) 

K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. 

Nedojde-li k dohodě účastníků o nové výši nájemného (která má před rozhodnutím soudu o zvýšení nájemného přednost) a jsou-li splněny zákonné předpoklady, je soud oprávněn (a zároveň povinen) zasáhnout do obsahu nájemního vztahu a nájemné z bytu určit (s účinností od podání žaloby). 

Nájemci pak vznikne povinnost platit vyšší nájemné až po pravomocném rozhodnutí soudu o zvýšení nájemného, byť s účinky již od podání žaloby, což zákon soudu výslovně (§ 2249 odst. 3 poslední věta o. z.) umožňuje.

Jednání o zvýšení nájemného probíhá ve dvou fázích

Proces zvyšování nájemného z bytu zákon upravuje jako dvoufázový. Nejprve musí účastníci nájemního vztahu jednat o zvýšení nájemného podle písemného návrhu pronajímatele doručeného nájemci (§ 2249 odst. 1 o. z.) a teprve v případě jeho neúspěchu rozhodne na návrh pronajímatele o zvýšení nájemného soud (§ 2249 odst. 3 o. z.).

První fáze, která je povinná, začíná písemným návrhem pronajímatele, v němž nájemci navrhne zvýšení nájemného (§ 2249 odst. 1 o. z.), a končí (§ 2249 odst. 3 o. z.) tím, že nájemce do dvou měsíců od doručení návrhu sdělí pronajímateli, že s návrhem souhlasí, popř. počínaje prvním dnem třetího měsíce následujícího po jeho dojití začne zvýšené nájemné platit. 

Nebo naopak nájemce dá pronajímateli najevo svůj nesouhlas – ať již výslovně, nebo tím, že nechá marně uplynout zákonem stanovenou dvouměsíční lhůtu, aniž by začal zvýšené nájemné hradit.

Fáze před soudem nemůže proběhnout bez mimosoudního pokusu o dohodu

Cílem první fáze procesu zvyšování nájemného je umožnit stranám dohodnout se o úpravě výše nájemného mimosoudně.

Druhá fáze začíná podáním žaloby pronajímatele o určení nové výše nájemného u soudu, kterou se soud může věcně zabývat jen v případě, že žalobě předcházela první fáze. Tedy jen v případě, že se pronajímatel neúspěšně pokusil o mimosoudní dohodu o zvýšení nájemného.

Návrh pronajímatele na zvýšení nájemného podle § 2249 odst. 1 o. z. (tedy návrh, kterým začíná první fáze procesu zvyšování nájemného) je návrhem na změnu smlouvy o nájmu bytu, pro který stanoví zákon (stejně jako pro nájemní smlouvu v § 2237 o. z.) písemnou formu. 

Z obsahu návrhu na zvýšení nájemného musí být zřejmé, od kdy má být nájemné zvýšeno, a musí být zřejmá i jeho navrhovaná výše. 

V § 2249 odst. 1 o. z. jsou stanoveny také další podmínky, které musí návrh pronajímatele splňovat. Pronajímatel může navrhnout zvýšení nájemného jen do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, navrhované zvýšení spolu s tím, k němuž došlo v posledních třech letech, nesmí být vyšší než 20 % a zvýšení nájemného může nájemci navrhovat až po uplynutí 12 měsíců od poslední změny výše nájemného. 

Zákon také v § 2249 odst. 1 o. z. výslovně stanoví, že k návrhu, který bude učiněn dříve, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek stanovených v tomto ustanovení, se nepřihlíží.

Musí být doloženo, že zvýšené nájemné nepřevyšuje nájemné obvyklé

Úprava dvoufázového procesu zvyšování nájemného, kdy v první fázi jednají strany o dohodě o nové výši nájemného, o niž se pronajímatel musí vždy pokusit (neúspěšné absolvování první fáze je podmínkou pro podání žaloby u soudu), klade zvýšený důraz na úpravu výše nájemného dohodou stran, bez ingerence soudu. 

Současně omezeními, kterými je v první fázi procesu zvyšování nájemného pronajímatel vázán, motivuje nájemce k uzavření takovéto mimosoudní dohody. 

Nájemce by měl být z návrhu schopen posoudit, zda pronajímatelem navrhované zvýšení odpovídá podmínkám stanoveným v § 2249 odst. 1 o. z., aby mohl zvážit, zda má akceptovat návrh na dohodu o nové výši nájemného. 

Je-li jednou z podmínek, že pronajímatel může navrhnout zvýšení nájemného jen do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, musí doložit i splnění této podmínky. Z návrhu pronajímatele by tedy mělo vyplývat, že výše nájemného, kterou nově navrhuje, nepřekračuje výši obvyklého nájemného v daném místě a čase. 

Povinnost doložit splnění podmínek, výslovně stanovenou v § 2249 odst. 1 o. z., tedy i výši srovnatelného obvyklého nájemného, nelze podle výkladu soudů považovat za zbytečný formalismus a nadbytečnou zátěž pro pronajímatele.

Soudně řešený spor o zvýšení nájemného

Proto také neuspěl návrh pronajímatelky na zvýšení nájemného v případě posuzovaném Nejvyšším soudem ČR pod spis. zn. 26 Cdo 1650/2023, žalobu na zvýšení nájemného zamítl soud prvního stupně a odvolací soud jeho verdikt potvrdil.

Žalovaný nájemce užívá byt na základě smlouvy o nájmu ze dne 1. 7. 1992, která neobsahuje ujednání o zvyšování nájemného ani je nevylučuje. Od května 2018 platí (na základě dohody) žalobkyni-pronajímatelce (vlastnici předmětného bytu) nájemné ve výši 6803 Kč. 

Dopisem ze dne 24. 8. 2021 (doručeným dne 27. 8. 2021) mu žalobkyně navrhla zvýšení nájemného na částku 8153 Kč měsíčně (tedy navýšení nájemného o 19,84 %), a to počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu, aniž by v návrhu doložila, že navrhovaná výše nájemného nepřesahuje nájemné obvyklé v daném místě. 

Žalovaný do 27. 10. 2021 žalobkyni nesdělil, že se zvýšením nájemného souhlasí, a nájemné v navrhované výši ani nezačal platit. Se zvýšením nájemného nesouhlasil ani později. Případ tak skončil u soudu, a to neúspěchem pronajímatele, který se jej pokusil zvrátit u Nejvyššího soudu, ale ani u něj neuspěl.

Proč pronajímatel neuspěl s návrhem na zvýšení nájemného

Návrh nesplňoval náležitosti podle § 2249 odst. 1 věty první o. z., neboť z něj nebylo možné ověřit, zda nově navržená výše nájemného nepřevyšuje výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, zhodnotil Nejvyšší soud ČR v rozsudku spis. zn. 26 Cdo 1650/2023, ze dne 23. 7. 2024. 

Žalobkyně k němu nepřipojila znalecký posudek o výši obvyklého nájemného ani nedoložila výši tří srovnatelných nájemných ve smyslu § 2249 odst. 2 o. z. a § 3 odst. 1 nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. NS proto uzavřel, že nebylo-li v návrhu na zvýšení nájemného doručeném nájemci doloženo splnění této podmínky, nelze k němu přihlížet (§ 2249 odst. 1 věta druhá o. z.) a žalobu je třeba zamítnout.

Proč je nutno doložit srovnatelnou výši obvyklého nájemného

Povinnost doložit výši srovnatelného obvyklého nájemného tedy není zbytečná, formální a zatěžující. Koneckonců pronajímatele vede k zahájení první fáze zvýšení nájemného (zaslání návrhu nájemci) zpravidla jeho mínění, že současná výše nájemného již neodpovídá obvyklé výši, které vychází ze zjištění, jenž učinil ohledně obvyklé výše (stěží lze předpokládat, že pronajímatel navrhuje zvýšení nájemného, aniž by měl představu, jaké je obvyklé nájemné v daném místě). 

Má-li tedy podle § 2249 odst. 1 o. z. pronajímatel k návrhu na zvýšení nájemného doložit, že navrhovaná výše nájemného nepřekračuje výši obvyklého nájemného, v podstatě jen zprostředkuje nájemci svá zjištění, která ho vedla k zahájení první fáze zvyšování nájemného. 

Podklady, z nichž jeho návrh na zvýšení nájemného vychází, také (v případě soudního sporu) mohou posloužit jako důkaz, jímž bude pronajímatel prokazovat své tvrzení o obvyklé výši nájemného.

Doložit srovnatelnou výši obvyklého nájemného nestačí až soudu

Nejvyšší soud odmítl, že by mohlo postačovat, aby ke zjištění výše srovnatelného nájemného došlo až v průběhu druhé fáze, tedy až v průběhu soudního řízení. Přijme-li nájemce nabídku pronajímatele na změnu výše nájemného, bude tím uzavřena dohoda o nové výši nájemného a k soudní při vůbec nedojde.

Shrnutí

Pronajímatel bytu musí k návrhu na zvýšení nájemného za užívání bytu podle § 2249 odst. 1 o. z. nájemci doložit také výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, nájemce musí být s její výši seznámen již v první fázi procesu zvyšování nájemného. 

Postup při zjišťování srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě upravuje § 3 nařízení vlády č. 453/2013 Sb.

Jelikož smyslem úpravy obsažené v § 2249 odst. 1 o. z. je přednostně smírné vyřešení požadavku pronajímatele na změnu výše nájemného (bez ingerence soudu) a současně má úprava motivovat nájemce (omezeními, kterými je v první fázi procesu zvyšování nájemného pronajímatel vázán) k uzavření dohody, může nájemce případně akceptovat i návrh na zvýšení nájemného, který nesplňuje všechny náležitosti stanovené v tomto ustanovení. 

Proto také, stanoví-li § 2249 odst. 1 o. z., že se nepřihlíží k návrhu, který byl učiněn dříve (než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno), nebo neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, nejde o zdánlivost návrhu (právního jednání) ve smyslu § 551 a násl. o. z., ale jen o jeho neplatnost, vyložil Nejvyšší soud ČR v rozsudku spis. zn. 26 Cdo 1650/2023, ze dne 23. 7. 2024.